Metodología técnica y transparencia

El estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, así como tablas de construcción para la estimación de valores comerciales fueron realizados por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla (CLPRB), entidad con amplia experiencia en la región. Dicho estudio se efectuó conforme a las normas del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008.

El análisis de la CLPRB incluyó la revisión de predios, el comportamiento del mercado inmobiliario y la definición de zonas homogéneas, garantizando rigor técnico y total transparencia en el proceso.

Zona de influencia

Las zonas de influencia no son discrecionales. Se derivan de las estimaciones del beneficio y de los parámetros que modulan el efecto de la obra, acotados por los hechos naturales, jurídicos y económicos. Se informa que la zona de influencia no corresponde a un radio fijo de 5 km, sino que el Invías estableció franjas en promedio de 1 km y 3,5 km, dependiendo del impacto real de la obra.

Se excluyeron expresamente áreas que no reciben beneficios directos, como el municipio de Luruaco, asegurando que solo aporten quienes efectivamente se benefician del proyecto. 

Contribución proporcional y justa

La entidad reafirma que las contribuciones son proporcionales y nunca superan la capacidad de pago de los propietarios o poseedores.

Más del 44% de los predios están exentos o excluidos del pago. Entre los exentos se encuentran hogares de estratos 1, 2 y 3, personas en condición de pobreza extrema o moderada según el Sisbén (A1-A15 y B1-B7), Unidades Agrícolas Familiares (UAF),y quienes carecen de capacidad de pago. Se precisa que aquellos propietarios o poseedores que tengan multipropiedad en Colombia, pierden los criterios de exención.

También existen predios excluidos por el artículo 253 de la Ley 1819 de 2016, como bienes de uso público, parques naturales, tierras comunales de grupos étnicos y resguardos, entre otros.

Estimaciones y método de cálculo

Es importante aclarar que la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla no realizó un estudio de valorización, sino estimaciones masivas de valores comerciales.

El recaudo proyectado, cercano a $1,2 billones, no proviene exclusivamente de estos avalúos, sino de la aplicación del método de distribución “Avalúo Ponderado por Distancia”, definido en el artículo 248 de la Ley 1819 de 2016, que contempla tratamientos preferenciales a través de las exenciones señaladas.

Capacidad de pago y realidad económica

El estudio de capacidad de pago elaborado por Invías utilizó marcos conceptuales sólidos, como la estructura de gasto de los hogares, la teoría de la renta del suelo (Bid Rent) y los precios de la vivienda en condiciones reales de mercado.

Esto garantiza que el cálculo refleje la verdadera situación económica de las familias, y no aproximaciones basadas en arriendos, evitando distorsiones en la valoración de los inmuebles. En este punto es vital resaltar que, desde la concepción del mecanismo, siempre se tomaron valores en favor de los contribuyentes.

El beneficio de la obra

El beneficio esperado de cada predio se calculó aplicando una metodología técnica: multiplicar la probabilidad de variación en los precios por los cambios de valor observados en diferentes destinos. Esta información fue suministrada por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, lo que asegura que no son conjeturas, sino estimaciones fundamentadas en criterios especializados.

Los cambios regionales que ha traído el proyecto

La aplicación del método “Avalúo Ponderado por Distancia” incluye parámetros del real beneficio obtenido y ajustado a cada municipio, basados en información técnica y de mercado.

El proyecto Cartagena – Barranquilla – Circunvalar de La Prosperidad ha generado transformaciones tangibles como: crecimiento industrial en Malambo y Soledad, incremento del turismo en Cartagena, fortalecimiento de bienes y servicios en Barranquilla, desarrollo inmobiliario en Puerto Colombia y expansión urbana organizada en toda la zona. Todo esto se traduce en mayor competitividad, conectividad y desarrollo regional.

También ha impulsado la actividad hotelera en municipios como Juan de Acosta, Tubará y Piojó; el desarrollo logístico e industrial en Galapa; y el crecimiento de la construcción en Soledad, entre otros desarrollos.

Audiencias públicas

En cumplimiento de la medida cautelar decretada por el Tribunal Administrativo del Atlántico y con el objetivo de garantizar información y participación ciudadana, el Invías realizará audiencias públicas entre el 6 de noviembre y el 6 de diciembre de 2025 en los diez municipios de la zona de influencia. El cronograma y los detalles pueden consultarse en https://valorizacion.invias.gov.co/aviso-convocatorias.php

Estas reuniones buscan socializar la CNV, resolver inquietudes y dar cumplimiento a la medida cautelar, ofreciendo a la comunidad un espacio de diálogo y participación. La entidad aclara que estas acciones de socialización se realizarán en cumplimiento de la medida cautelar y no por demandas de inconstitucionalidad.

Compromiso institucional

El Gobierno Nacional y el sector Transporte, en cabeza de la ministra María Fernanda Rojas, reiteran que la CNV no es un impuesto, sino un mecanismo legal y constitucional que garantiza que quienes se benefician directamente de una obra aporten al financiamiento de infraestructura vial en la región, bajo principios de justicia, equidad y capacidad de pago.